■수도권은 물론 부산 대구 등 대도시에서 재개발 재건축 정비사업이 활발히 진행되고 있다.
전세입자들은 정비사업 주택이 교통이 편한 도심에 위치해 있고 전셋값이 싸 임대차계약을 하는 경우가 늘어나고 있다.
도시 및 주거환경정비법에서는 정비구역내 건축물의 매매 전세 임대차 등 부동산 거래시 거래 상대방에게 설명 고지하고 계약하도록 하고 있다.
재개발 재건축 예정 주택으로 전세계약시 계약서에 명기해야 할 내용은 다음과 같다.
1. 본 임대차계약 대상 부동산은 재개발/재건축(예정) 000구역내에 위치하였음.
2. 재개발/재건축 사업으로 인해 해당 건축물을 철거해야만 하는 상황이라면 본 임대차계약은 자동으로 해지되며 임대인 요구시 임차인은 즉시 대상 부동산을 임대인에게 조건 없이 명도해야 한다. 임대인은 명도를 확인 후 임대차보증금을 지급한다.
3. 본 임대차계약 대상 물건은 000구역으로서 현재(예: 사업시행인가)를 득한 단계이며, 재개발/재건축으로 인한 철거시 임차인은 계약기간에 관계없이 명도하기로 한다.
4. 임차인은 재개발/재건축 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비(재개발만 지급의무) 등 경비 이외에 임대인에게 어떤 비용도 요구할 수 없으며, 임대인이 조합 및 시공사에서 지급하는 이주비를 수령하는데 적극 협조해야 한다.
재개발 재건축이 예정된 낡은 주택으로 전세를 구할 때 주의할 점은 크게 2가지다.
1. 우선 임대차기간 2년이 보장되지 않는다는 것이다.
도시 및 주거환경정비법 제44조에는 '재건축,재개발 관리처분계획의 인가'를 받은 경우 전세권 설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등의 규정은 적용하지 아니한다고 명시돼 있다.
따라서 관리처분인가를 받은 정비사업 주택이라면 임대차기간 2년을 채우지 못하고 이사해야할 가능성이 높다. 통상 세입자는 이주공고 후 1개월 안에 이사해야 한다. 따라서 2년 이상 거주하려면 늦어도 사업시행인가 이전 단계에 전세계약을 하는 게 안전하다.
2. 주의할 점은 주택 노후로 인한 수리 책임문제다. 보일러 등 설비가 노후로 고장 나면 임대인이 수리할 책임이 있다. 그런데 설비 고장 원인을 알 수 없는 경우 고장 원인을 밝히는 의무는 임대인에게 있다. 따라서 임대인이 고장 원인이 임차인의 사용 부주의라는 것을 증명하지 못하면 임대인에게 수리 책임이 있다.
<자료: 닥터아파트 제공-부동산생활백과 참조>
|
