■부동산 양도시 양도인의 세금? (사업소득세 또는 양도소득세 부담여부)
이 부분이 '부동산매매업'과 '주택신축판매업'이 달라지는 부분이다.
소득세법은 부동산매매업에 주택신축판매업을 제외하여 규정한후[주택이 아닌 상가 등 신축판매업=분양업, 기존 부동산(주택. 상가 등) 매매업, 이에 추가로 건설사의 직영 건설(산업분류표상으로는 건설업 해당) 분양 포함]
부동산 매매업자에게 세액 계산의 특례 규정(주택 및 토지 매매만 적용)인 양도소득세액과 사업(종합)소득세액을 비교 다액 과세 규정 (소득세법 제64조, 시행령 제122조)과 매매차익 예정신고와 납부 규정(소득세법 제69조, 시행령 제127조)을 적용하고 있다.
위 세액 계산의 특례 규정(주택 및 토지 매매만 적용)인 양도소득세액과 사업(종합)소득세액을 비교 다액 과세 규정은 부동산매매업자의 주택 등 매매차익은 사업소득이지만 주택 등에 대한 투기를 방지하기 위하여 일정 요건의 주택 및 토지의 매매차익에 대하여 양도소득세율을 적용하여 계산한 세액 이상을 납부하도록 함으로써 주택 등의 투기를 방지하고자 마련된 것이다.
따라서 주택신축판매업자의 경우는 건설업에 해당하여 단순 사업(종합)소득세가 부과된다.
결국 신축이 아닌 주택매매업(주로 경매를 업으로하는자가 많다)의 경우 양도세액(단기 매매경우 최대 50%)와 사업 소득세(6% - 38%)중 높은 것이 적용되고 예정신고 및 납부를 요하나, 주택신축판매업의 경우 사업소득세만 부담한다.
따라서 주택을 경매등으로 반복적으로 매매하는 경우는 부동산매매업 등록을 한다하여 고율의 양도소득세를 벗어나기 어렵다.
그러나 상가등을 반복 매매하는 경우는 부동산매매업으로 등록하면 사업소득으로 취급되어 고율의 양도소득세를 벗어 날수 있는 이점이 있어보인다. 또한 사업소득의 경우 필요경비산입범위가 넓다는 이점도 있다.
소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등 매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. <개정 2014.12.23>
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율(주;양도소득세율로 최고 50%)을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2009.12.31]2009.12.31.
■ ***시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물“건설업”(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. <신설 2010.2.18, 2010.12.30>
②법 제64조제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다. <개정 2007.2.28, 2013.2.15>
1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액
3. 법 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액
③ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물에는 이에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. <신설 2010.12.30>
⑥법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. <개정 2008.2.29, 2010.12.30> [본조신설 2003.12.30.]
소득세법 제69조(부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.
5) 주택신축판매업의 경우 유의사항
(1)기존의 보유 토지를 공동사업에 현물출자한 경우에는 양도소득세를 신고 납부하여야한다.(현물출자일과 등기접수일중 빠른날)
(2)분양목적 주택은 재고자산이므로 건설자금이자는 계산하지 아니하고 차입금이자는 필요경비 산입한다. 재고자산인 토지의 차입금이자도 필요경비로 산입한다.
(3) 호수별 원가는 전체공사원가를 분양면적에 따라 안분한다.
(4) 준공 후 각 구성원별로 등기를 하는 경우에는 현물출자의 반환에 해당하여 부가가치세와 소득세가 과세된다. 다만,단순한 지분분할인 경우에는 과세하지 않는다.
2.부동산 임대업(주택, 일반)-임대소득
세법상 주택 임대업과 일반 임대업으로 구분되는데 그 차이는 크다.
매입임대업에 대해서는 분양건물 등 부동산 임대업과 세금 부분을 참고하고, 여기서는 건설(신축)임대업에 대해서 위 부동산 매매업에서 같이 설명했던 부분을 요약하면,
1)임대 목적의 전용면적 60제곱미터 이하 주택 신축의 경우 그 토지(4%) 및 신축건물(2.8%)의 취득세가 면제된다(2016년 부터 85%적용-지특법 제31조, 제177조의2 ). 그러나 상가의 경우는 면제되지않는다.(지특법 제31조 참조)
지특법 제31조(임대주택 등에 대한 감면)
① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 "2018년 12월 31일까지" 감면한다.
다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. <개정 2011.12.31., 2012.3.21., 2013.1.1., 2015.7.24., 2015.8.28., 2015.12.29.>
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. <개정 2010.12.27., 2015.8.28.>
③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. <개정 2010.12.27., 2012.3.21., 2013.1.1., 2015.8.28., 2015.12.29.>
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
④ 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다)가 「공공주택 특별법」 제43조제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는주택에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 각각 2016년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세 및 재산세를 추징한다. <개정 2010.12.27., 2011.12.31., 2013.1.1., 2014.1.14., 2014.12.31., 2015.8.28., 2015.12.29.>
1. 정당한 사유 없이 그 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우
지특법 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2015.12.29.>
1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 취득세: 200만원 이하
나. 재산세: 50만원 이하(「지방세법」 제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)
2. 7조부터 제9조까지, 제11조제1항,제13조제3항, 제14조제3항, 제16조,제17조, 제17조의2, 제20조제1호, 제29조, 제30조제3항, 제33조제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조제1항부터 제6항까지, 제50조, 제55조, 제57조의2제2항, 제57조의3제1항, 제62조, 제63조제1항 단서, 같은 조 제3항, 제66조, 제73조, 제76조제2항, 제77조제2항, 제82조, 제84조제1항, 제85조의2제1항제4호, 제87조 및 제92조에 따른 감면
[본조신설 2014.12.31.]
2)임대 관련 주택의 경우 차임과 관련 부가세는 면제된다(부가세법 제26조 참조). 그러나 상가의 경우는 면제되지않는다.
3)임대 목적물을 양도시 이는 사업범위를 벗어나는 것이므로 양도소득세가 부과된다.
3.기타 부동산 관련 서비스업
1)분양대행업(자격제한 없이 영업신고만으로 가능, 민법상 위임계약, 상법 102조상 위택매매인에 해당) - 한편 이는 공인중개사법상 중개가 아니므로 중개사 자격이 불요하고 중개수수료 제한의 적용을 받지 않는다.
2)부동산 중개업
3)부동산 관리업
4)부동산 감정평가업
※ 자료인용: 법무사무소 로택스
※ 유사자료: http://naver.me/F1jj0E8J
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